¿Cuanto vale un piso?

12/07/2012 desde ferrerinvest.com

 

Esta es la gran pregunta, y le hemos dado muchas vueltas!

He hablado con muchos expertos sobre diferentes oportunidades que veo en diversos países, y lo cierto es que las opiniones son muy diversas y solo alguien que esta muy centrado en un mercado concreto puede evaluar si el precio es correcto o no, y para ello también debe de conocer los precios en muchos otros países, ya que el estar muy centrado en un solo mercado produce miopía y acabas por ver lo que es realmente bueno en ese mercado, pero no la situación de ese mercado con respecto al resto del mundo, es decir el “big picture”.

¿Entonces? ¿Cuanto vale un piso?

En algunas ocasiones he oído a gente decir que en tal o cual zona los pisos son una ganga, ya que se venden por menos de lo que cuesta construirlos, pero cuanto cuesta construirlos?

• El suelo, algo que ha bajada muchísimo!
• La mano de obra, sus salarios también han caído muchísimo.
• Los materiales.

Por lo tanto el conste de su construcción no nos dice mucho, si no somos capaces de predecir la evolución de esos factores.

La realidad es que el precio de la vivienda sigue la evolución de la oferta y la demanda:

• La oferta: Numero de propiedades en venta y en construcción.
•  La demanda: La demanda puede venir de muchos factores, jubilados que se retiran allí, turismo, trabajo en la zona, crimen, transporte, etc…

1. De estos factores el mas importante es el trabajo, y mas en concreto los sueldos.

Parece algo de sentido común que el sueldo afecta a la demanda considerablemente pero mucha gente no alcanza a verlo, solo tenemos que comparar los sueldos de Andalucía con los de Madrid y veremos que el precio de la vivienda tiene mucho que ver.

En el caso de Murcia y Alicante, también de Abu Dhabi, podemos ver como el exceso de construcción tiende a deprimir los precios considerablemente, esto es una oportunidad, ya que normalmente se produce un efecto opuesto y se deja de construir de forma radical posteriormente, produciendo escased una vez se ha absorbido el exceso.

Por supuesto no podemos comparar los sueldos de Alicante con los de Abu Dhabi, y tampoco podemos esperar que las propiedades tengan el mismo precio, esto es debido al precio del suelo, cuando los sueldos son altos, mucha gente quiere vivir en ese lugar, y las zonas cercanas a los centros donde mas se paga (financieros normalmente) tienden a tener un mayor valor, otra forma de analizarlo es la renta que están dispuestos a pagar los trabajadores del lugar, lo cual también depende de la oferta y la demanda de propiedades en alquiler.

Deberíamos de comparar ciudades similares, y eso me alerto en la actual burbuja inmobiliaria Española, cuando vi que la vivienda en ciudades medias Españolas era bastante mas cara que en grandes ciudades Inglesas o Alemanas, se me encendieron todas las alarmas, lo cual no quiere decir que ahora vaya a comparar como algunos me sugieren el precio de la vivienda en Alicante o Miami con el de Dubai o Abu Dhabi, incluso con el de Manila, Abu Dhabi se puede comparar con Londres, New York, Sydney o Tokyo, si miramos los sueldos o el crecimiento, y Manila se debe de comparar con Bangkok, Jakarta, Sao Paulo, Bogota o México DF, haciendo los ajustes necesarios por supuesto!

Un factor a tener en cuenta es el crédito, y la disponibilidad de este, cuando los bancos no dan crédito, dígase España, Filipinas y en gran parte Emiratos Árabes, la demanda puede verse restringida y aun queriendo comprar no lo hacen, eso es una oportunidad para los compradores con crédito o con efectivo.

Otro gran factor a tener en cuenta es la inversión extranjera, lo cual puede ser muy especulativo, por ejemplo en Abu Dhabi tendríamos pura inversión extranjera, ya que aquí casi todos somos extranjeros (90%), en Filipinas sin embargo los extranjeros tienen muchas limitaciones a la hora de comprar y solo pueden sumar un pequeño porcentaje de los compradores, en la costa Española tendríamos mucha inversión extranjera, pero no tanta en otras zonas, y ya hemos visto sus efectos.

Pero el mayor factor que tengo en cuenta a la hora de analizar el precio de la vivienda, es el rendimiento por alquiler, en la época de la burbuja Española por alquiler se obtenía un 2-3% de rentabilidad, muchos ni se molestaban en alquilar ya que con las leyes a favor del inquilino no compensaba, en Alemania tenemos fuertes leyes a favor del inquilino, sin embargo en Abu Dhabi o Manila las leyes favorecen al propietario, los impagos son mucho mas improbables y deshacerse de un inquilino moroso es mucho mas fácil, todo eso se debe de tener en cuenta! Cambien tendremos en cuenta si miramos zonas prime y si es vivienda nueva, en malas zonas esperaremos mayores rendimientos ya que lo pagaremos con malos inquilinos y probablemente menor apreciación, las viviendas nuevas también nos darán un rendimiento menor, pero la vivienda tardara mucho menos en depreciarse, yo trato de conseguir un mínimo de 7% para viviendas nuevas en las mejores zonas, y un 10% si no son nuevas o no son zonas tan buenas, en un país en expansión las mejores zonas suben mas en los boom y bajan menos en los crash, ya que los pudientes cada vez lo son mas y son los menos afectados en las crisis.

Me encantaría que me mencionaseis otros países que puedan ser interesantes para invertir en vivienda a día de hoy, España me parece interesante solo en la costa (demografía, enfoque a turismo y retirados), pero creo que todavía no es el momento, aunque no creo que quede demasiado, pero ojo no esperemos otro boom dentro de poco, la idea es tener un buen rendimiento por alquiler, lo cual tampoco es fácil en la costa Española si no me equivoco.