Invertir en inmobiliaria frente a bolsa

27/06/2012 desde ferrerinvest.com

No hay buenas ni malas inversiones, sino buenos y malos precios y buenos y malos timings.No es mejor o peor la inmobiliaria que la bolsa, todo depende de como de bien lo hagas, si miras en la lista forbes, hay pocos especuladores e inversores, Soros, Buffet y pocos mas, sin embargo la gente que se ha hecho rica con inmobiliaria es mas abundante y mas todavía la gente que lo hizo mediante negocios.Yo creo que la forma mas fácil de hacerse rico es mediante negocios, inmobiliaria lo pondría en segundo lugar y los mercados financieros en el ultimo.Dejando aparte los negocios que es un tema muy extenso, voy a hablar de porque creo que es mas fácil obtener beneficios con inmobiliaria que con bolsa.El principal motivo es que tus contrincantes son "mas tontos", así de fácil, tal como dijo Kostolany "En un negocio, tienes que saber quien es el tonto y si no lo sabes, lo eres tu!".

Las burbujas inmobiliarias se palpan, se ven claro, montones de personas dicen que la vivienda nunca bajara por mil motivos, y cuando la burbuja empieza a explotar el inversor avispado puede ver los síntomas y todavía puede encontrar a un comprador que este dispuesto a pagar precios de la cima de la burbuja.

La situación contraria también ocurre, cuando los precios caen y caen, el fondo se puede apreciar bastante fácilmente, ahora mismo yo diría que la inmobiliaria en USA ha tocado fondo, sin embargo el ciudadano medio americano seguirá diciendo durante muchos años que la vivienda no es buena inversión y que es mejor alquilar.

Los que tengan predilección por los stocks me dirán que la vivienda es poco liquida, que tiene costes altos etc etc.. Y es muy cierto, aunque en un mercado de burbuja es muy fácil vender, mi tía vendió su casa en 2007, cuando la burbuja ya estaba explotando las acciones de las constructoras ya marcaban divergencias bajistas, habían entrado en primaria bajista, sin embargo pudo vender el piso por una barbaridad (ahora no le darían ni la mitad) en tan solo dos días, e irse a vivir de alquiler.

La inmobiliaria no suele hacer suelo en V es mas bien en U, y la oportunidad de compra a precios bajos es prolongada...

Una forma de saber si los precios son adecudados o no, es mediante la rentabilidad por alquiler, una rentabilidad por alquiler de menos de 3% es un claro síntoma de burbuja inmobiliaria, una rentabilidad por alquiler de mas de 9% es un síntoma de suelo de mercado.

Los alquileres también oscilan, pero en general son bastante menos volátiles que la mayoría de los dividendos, aunque es muy cierto que si compras la propiedad equivocada puede ser que no la alquiles a ningún precio.

Simplemente los que intervienen en los mercados bursátiles con mucho mas sofisticados y batirles es mucho mas difícil, sin embargo la gente común es la que interviene principalmente en el mercado inmobiliario y esta nunca aprende y nunca aprenderá, siempre compraran caro y venderán barato.

En los mercados bursátiles los precios se ajustan a las noticias rapidisimamente y no se puede negociar en el precio, en los mercados inmobiliarios simplemente tienes que tener paciencia para encontrar al vendedor desesperado o al comprador emocional.

Actualmente yo veo mercados inmobiliarios en pleno ascenso como Perú, Colombia, Alemania, Filipinas... Mercados en plena burbuja como Australia, Brazil, China, Hong Kong, Taiwan, Francia... Mercados en plena caída como España, UK (Excepto Londres)... y mercados tocando fondo como USA, Irlanda, UAE...

Comprar en un mercado inmobiliario ascendente y que va camino de la burbuja es lo mas arriesgado y lo mas lucrativo a medio plazo (El corto plazo en inmobiliaria no existe), comprar en mercados que están tocando fondo es lo mas conservador y tiene un objetivo de muy largo plazo, habitualmente una o dos décadas, para cuando ya habrás recuperado la inversión vía alquileres si lo has hecho bien.

Comprar un piso nuevo o semi-nuevo en una zona prime, donde los precios han caído un 50% o mas y la rentabilidad por alquiler es del 9% como mínimo es una inversión a largo plazo, pero de poco riesgo, yo veo esas oportunidades ahora mismo en USA, Irlanda y UAE...

Con mas riesgo y en plena subida tenemos Filipinas, con rentabilidades de mas del 12% en muchos casos, ahora es responsabilidad de cada uno el analizar si son sostenibles, y cuanta apreciación se debe a fundamentales y cuanta a una posible burbuja.

Mis apreciaciones sobre Filipinas:

• Las hipotecas habitualmente superan el 10% de interés, la mayoría de las compras son en efectivo.
• Los extranjeros no pueden comprar mas del 40% de los pisos de un edificio y no pueden comprar terrenos.
• Veo una sobre-construcción de pisos, y eso frenara las subidas de precio, pero no veo una burbuja debida al exceso de crédito.
• Las constructoras suben en bolsa de forma vertical y tienen incrementos en beneficios de 2 dígitos, lo cual es insostenible en el largo plazo, hay mucho crédito a las constructoras, cuidado con las compras bajo plano.
• Hay un gran incremento de extranjeros trabajando en el país, que demandan pisos de lujo, los alquileres de estos dan una buena rentabilidad y el precio es muy asequible, hay mucho margen de subida.
• La economía Filipina esta inmersa en un boom, principalmente debido al flujo de capitales provenientes de occidente, así como a su relativa independencia de la crisis de Occidente.

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