La cláusula llamada de “suelo”
es un tipo de interés mínimo que suelen poner los bancos para
protegerse de las bajadas del tipo de interés de referencia, en la
mayoría de los casos el euribor.
Haga lo que haga el euribor (o el IRS
o permuta de tipos de interés a 5 años que ya está en vigor para las
nuevas hipotecas), como es el caso de estos tiempos en que marcan
mínimos históricos, el usuarios de servicios bancarios que tienen
contratados préstamos no pueden beneficiarse de esa disminución, ya que
la entidad bancaria fue previsora en su propio beneficio y suscribió
entre las cláusulas del contrato una
que no permite que la cuota
disminuya de un determinado mínimo, a pesar de que disminuya el
referencial.
Cuanto más alto sea el “suelo” menos
margen tienen los hipotecados para beneficiarse del descenso del
euribor. Con un mínimo del 3%, en una hipoteca de 150.000 euros a 25
años pagará como mínimo 711 euros mensuales, baje lo que bajen los tipos
de interés.
Mucho se ha discutido sobre si esta cláusula es abusiva, lo cierto es que en una orden del Ministerio de Economía y Hacienda de finales del 2011 (ver en PFD)
y que entro en vigencia a finales de mes de abril de 2012 dedicó entre
uno de sus artículos a las cláusulas “suelo” y “techo” y obliga a que
se recoja en un anexo, el tipo de interés mínimo y máximo a aplicar y la
cuota de amortización máxima y mínima.
También obliga para el caso de préstamos hipotecarios a interés variable
(la inmensa mayoría de los casos) que se adjunte, en un documento
separado, una referencia especial a las cuotas periódicas a satisfacer
por el cliente en diferentes escenarios de evolución de los tipos de
interés con al menos tres cuotas de amortización
calculadas mediante el empleo de los niveles máximos, medios y mínimos
que los tipos de referencia hayan presentado durante los últimos quince
años o el plazo máximo disponible si es menor. Lo que se pretende con
esto es que el usuario tome conciencia en el mejor y en el peor de los
casos, la posibilidad que va a tener de pagar la letra de la hipoteca.
Un ejemplo
Para entender el alcance de una cláusula
suelo pondremos un ejemplo de la cuota de una hipoteca de 150.000€ con
un diferencial de un punto porcentual revisada en marzo, cuando el
euríbor hipotecario (media mensual del euribor diario a 12 meses) se
situó en el 1,49%, a 30 años y con un diferencial de 0,7% quedaría en
unos 568€. Sin embargo si el suelo o tasa de interés mínimo lo tenemos
marcado en un 2,5% por ejemplo la cuota será de 592€, una diferencia de
24 que en los próximos 12 meses sumarán 288€. Si este suelo estaría
marcado en el 3% el mayor importe al año sería de 408€. Menos dinero
para el consumo familiar o el ahorro y más para los bancos que nunca
pierden.
Han habido multitud de sentencias como
la del Juzgado de Primera Instancia número 1 de Cáceres, que ha
condenado por quinta vez a Caja Extremadura (actualmente Liberbank) a
eliminar la cláusula suelo de un contrato hipotecario de un cliente. El
auto obliga a la entidad a devolver cerca de 8.500 euros al cliente por
las cantidades cobradas indebidamente. La sentencia dictada el 20 de
marzo de 2012.
Veremos cómo acaba el tema, ya que cada vez está menos claro que dirán los Jueces
en última instancia sobre la legalidad de las cláusulas de suelo y
techo (lo que se cuestiona es la diferencia abismal entre el interés
mínimo y máximo).
Luis A. Cabezas, editor del comparador de bancos iAhorro.com
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